Les contrats de syndic, conclus ou renouvelés depuis le 2 juillet 2015, doivent respecter un contrat type. Les professionnels jouent globalement le jeu, mais cela ne doit pas empêcher les copropriétaires de faire preuve de vigilance. Bilan d’étape un peu plus de douze mois après l’entrée en vigueur de cette mesure, issue de la loi Alur.

Depuis le 2 juillet 2015, c’est le principe du «tout sauf» qui prime. Le nouveau contrat inclut la quasi-totalité des actes de gestion effectués par le syndic: tenue de l’assemblée générale (AG) annuelle, gestion des opérations financières et de la comptabilité, gestion et administration de la copropriété, etc. Les frais de photocopies – sources de discussions picrocholines en AG – doivent désormais, eux aussi, être compris dans ce forfait. Le décret no 2015-342 du 26 mars 2015, qui fixe les contours du contrat type, précise que cette liste n’est pas limitative. Ce n’est pas le cas, en revanche, des prestations particulières, susceptibles d’être facturées en sus. Seules quelques-unes, listées exhaustivement, sont concernées. Parmi elles, on trouve la tenue d’une AG supplémentaire, le suivi des travaux ou encore des tâches dont le coût n’est imputable qu’au copropriétaire concerné, comme le recouvrement des charges impayées. Auparavant, seules 44 tâches devaient être forfaitisées et toutes les autres pouvaient être facturées en plus. Ce qui a suscité de multiples abus!

Les syndics semblent s’être conformés au nouveau dispositif. Néanmoins, certains s’accordent quelques libertés avec la trame du contrat type. Ce dernier doit, en effet, reprendre in extenso la formulation figurant à l’annexe I du décret. La plupart du temps, il s’agit d’omissions mineures. Mais parfois, ces entorses peuvent avoir des conséquences pécuniaires importantes pour les copropriétaires. Notamment lorsque des prestations non prévues par le législateur sont facturées. C’est, par exemple, le cas du pré-état daté à annexer à la promesse ou au compromis de vente. Facturée jusqu’à plusieurs centaines d’euros, la fourniture de ce document (que le copropriétaire vendeur est en mesure de renseigner aisément lui-même) ne fait pas partie des missions pouvant donner lieu à la perception d’honoraires supplémentaires. On rencontre aussi, marginalement, quelques cabinets de petite taille qui continuent d’utiliser les contrats «ancienne version» et ainsi, réclament de nombreux suppléments.

Il fallait s’y attendre: l’entrée en vigueur du nouveau contrat, au contenu étoffé, a entraîné des hausses du forfait de base. Elles sont mécaniques car plusieurs prestations jusque-là facturées à part (les photocopies, notamment) ont été incluses dans le forfait. Les hausses d’honoraires ont, malgré cela, été relativement circonscrites: de 5 à 10 % en moyenne.

Mais cette tempérance n’est parfois qu’apparente. En effet, certains syndics ont profité du nouveau contrat pour réviser à la baisse l’étendue des prestations fournies. Des copropriétaires ont ainsi eu la désagréable surprise de voir la durée de leur assemblée générale annuelle passer de deux heures à une heure et le nombre de visites annuelles de l’immeuble divisé par deux!

Quelques professionnels ont aussi succombé à la tentation de majorer les honoraires des prestations particulières, parfois jusqu’à 100 %!

Les copropriétés qui avaient signé des contrats de deux ou trois ans juste avant l’entrée en vigueur du contrat type n’y sont pas encore soumises. Elles ont intérêt à profiter de ce changement pour adapter le nouveau contrat aux besoins et aux spécificités de leur immeuble. Par exemple, en harmonisant la plage horaire de l’AG au profil des copropriétaires (retraités, jeunes actifs…). Même raisonnement pour la durée de l’AG: si deux heures peuvent convenir à une petite copropriété, cela risque d’être insuffisant pour un immeuble de 200 lots!

Il ne faut pas hésiter à négocier le contrat de syndic lorsqu’il ne donne pas satisfaction. La discussion doit être menée par le conseil syndical, préalablement à l’assemblée générale. Si la négociation n’aboutit pas, il est conseillé de signer un contrat d’un an seulement et de mettre son syndic en concurrence dès l’année suivante!

Source: Le FIGARO /Le PARTICULIER

• Mis à jour le 30/09/16 à 17:57
• Publié le 30/09/16 à 17:41